博思朴智财税评估学院专业问题解答汇总（三）

博思朴智财税评估学院专业问题解答汇总（三）
Q:企业价值评估中投资性房地产采用市场法评估，是否需要扣除房产处置相关税费？

bosscpv专家观点：针对这个问题，评估实务界一直有可以扣除和不可以扣除两种不同的观点。我们博思朴智认为，一般来说，评估实务中的操作处理，不存在绝对的正确与否，很多情况需要考虑不同的评估业务类型、经济行为以及评估目的，对企业价值评估业务中投资性房地产的评估是否需要扣除房地产处置税费，建议考虑以下几个方面：
（一）综合考虑交易惯例和评估行业惯例。是否需要扣除房地产处置税费，需要结合评估目的、价值类型以及评估方法在模拟价值实现过程中对特定交易下的房地产处置税费的固有处理方式，并充分考虑评估行业对评估对象交易税费的处理惯例，谨慎处理。
（二）考虑可理解和接受度。结合投资性房地产的持有意图和价值实现途径，投资性房地产的可变现净值确定，市场法评估值中扣除房地产出售过程中的相关税费，收益法评估值中扣除房地产租赁过程中产生的相关税费，这样处理得到的评估结论更有利于被理解和接受。
（三）充分适当的披露。无论是否扣除相关税费，在评估报告中充分披露该事项，提请报告使用者充分关注，并建议委托人与交易对手方在交易定价时充分考虑该事项的影响，对委托人全面理解评估结论、正确使用评估报告，都是很有必要的。
附注：为便于理解，我们博思朴智将评估实务界对两种观点的理由列示如下：
第一种观点认为可以扣除，理由是：
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》， “投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。根据《资产评估执业准则——不动产》，在企业价值评估中，应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。在企业价值评估中，一般将投资性房地产归类为溢余或非经营性资产。持该观点的认为，企业价值评估的经营性房地产，为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，价值具体表现其生产经营中的贡献，其价值的实现通过企业生产经营收益得到补偿。投资性房地产，根据其持有的意图（目的）不同其价值是通过变现或收取租金获得补偿，为持有增值变现时，采用市场法进行评估，评估价值为评估基准日销售收入减去因销售房产发生的支出的净收益。出租赚取租金时，采用收益法的评估价值为其净现金流量的折现现值。
第二种观点认为不可以扣除，理由是：如果接受上面的观点，那就不仅是针对市场法的评估结果，而是针对采用其他适用的方法所确定的评估结果进行扣除。

博思朴智财税评估学院专家团队通过收集汇总专业网站、实践案例、专家研究意见，对评估当中出现的问题，提出相关观点，供大家参考。这些观点仅代表己方意见，不是对相关法律法规、资产评估准则等的解读，也不能替代评估专业人士的职业判断。在实际执业中，评估人员应结合项目实际情况、自身职业判断审慎参考。

资料来源：雪球、北京资产评估师协会网站、博思朴智财税评估学院专家团队。


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