房地产会计实务常见问题

　　4.房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额

　　问：房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额?

　　答：依据相关规定：一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除;超过部分，不得扣除。

　　(1)保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数，下同)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

　　(2)其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

　　二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

　　三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

　　四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

　　五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

　　六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

　　依据相关规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　5.房地产企业支出围墙加宽费用是计入开发成本建安费吗

　　问：房地产企业支出的围墙加宽费用是计入开发成本的建安费还是什么呢?

　　答：依据相关规定：基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费围墙与道路、绿化等性质一样，是一种基础设施，与之相关的费用计入开发成本-基础设施建设费。

　　6.房地产企业是否可以预提成本

　　问：房地产企业是否可以预提成本?

　　答：依据相关规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额票据的，在证明资料充分的前提下，其票据不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　　(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　(三)应向相关部门上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　所以，以上方面成本是可以预提的!

　　7.房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权问题

　　问：我房地产公司土地是一个法人公司投资入账的，原先假如原价是100万，开票100万，返还20万，评估增值后是110万元投资入股。现土地增值税清算，土地款是按100万还是110万扣除?

　　答：

　　房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：(1)自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　(2)在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　因此，请结合贵公司的土地投资入账的时间来进行判定，如果贵公司的土地接受投资入账的时间在自2006年3月2日之后，投资环节对投资人已按规定征收土地增值税的，贵公司可按评估价110万扣除土地价款，反之则按原价100万扣除土地价款。

　　8.房地产出包工程未最终办理结算，可否预提成本费用

　　问：房地产企业出包工程未最终办理结算，是否可以预提成本费用?

　　答：相关规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额票据的，在证明资料充分的前提下，其票据不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

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